סקר חברי לישכת שמאי המקרקעין בנושא מרחבים מוגנים

28.11.2023

בעקבות האסון הנורא שפקד אותנו ב 07.10 ולאור כך כי כיום נעשה ניסיון להסיר חלק מהחסמים לבניית ממ"דים במבנים קיימים נערך על ידי וועדת מחקר ונתוני שוק בלישכת שמאי המקרקעין סקר בנושא. על הסקר ענו 227 שמאי מקרקעין - חברי הלישכה.

 

קישור לכתבה בנושא באתר גלובס.

 

ראשית, משתתפי הסקר נשאלו מהו מקדם ההפחתה הראוי בין שווי מטר מרובע עיקרי בנוי לבין שווי של מטר מרובע בנוי בממ"ד (יודגש כי הנשאלים הונחו לקחת בחשבון שהממ"ד הינו חלק מהדירה ועונה על מאפייני חדר סטנדרטי).

רוב גדול מהנשאלים (קרוב ל-80%) ענו כי אין לחשב מקדם הפחתה בין שטח עיקרי לשטח ממ"ד.

ואכן בפרקטיקה השמאית אנו עדים לכך כי בדירות מגורים השימוש בחדר הממ"ד הינו כחדר לכל דבר ובמרבית המקרים משמש הממ"ד למגורים באופן שגרתי. זאת ועוד, בתקופות בהן קיימת בעיה ביטחונית (כמו בימים בהם נכתבו שורות אלו) חדר הממ"ד הופך להיות אזור בו השימוש למגורים הופך להיות, מטבע הדברים, אף יותר אינטנסיבי. מיעוט הנשאלים ציין כי יש להפעיל מקדם הפחתה כלשהו וסביר כי הנ"ל נובע מכך שלעתים המרחב המוגן בדירה מהווה "חדר מתוך חדר", ובנוסף עלול להיות קטן ולשמש כשטח איחסון/ חדר ארונות פנימי. בממ"ד קיימים גם אילוצים המשפיעים על סוג הפתחים (דלת וחלון תקניים ואטומים מברזל) ומאפיינים אחרים כגון מערכות סינון ומיזוג שאינן קיימות בחדרים רגילים.

 

בהתייחס ליישובים בקרבה לגבול הצפון, נשאלו משתתפי הסקר, מהו לדעתם מקדם ההפחתה הראוי בין דירה שיש בה ממ"ד לבין דירה שאין בה ממ"ד (יודגש כי זאת בהנחה שכל שאר מאפייני הדירה זהים ולא ניתן לבצע שיפור מיגון/ תוספת ממ"ד). מרבית הנשאלים (כ-92%) השיבו כי יש לבצע מקדם הפחתה כלשהו בשל היעדר ממ"ד והיעדר היכולת לבנות ממ"ד. כ-11% סברו כי ניתן להסתפק בהפחתה של 5%, כ- 28% השיבו שיש להפחית 10%, כ- 31% השיבו כי יש לבצע הפחתה בשיעור של 15%, כ-22% סבורים כי יש לבצע הפחתה של 20% או יותר.
חשיבותו של הממ"ד מקבל כיום משנה תוקף לאחר שבמתקפת הטרור על יישובי עוטף עזה התגלה הממ"ד כאלמנט בנוי אשר באמצעותו ניתן להתגונן, במידת מה, גם כנגד חדירה של גורמים עויינים ולא רק כנגד מתקפת טילים.

 

גם בהתייחס ליישובים בקרבת רצועת עזה נשאלו משתתפי הסקר מהו לדעתם מקדם ההפחתה הראוי בין דירה שיש בה ממ"ד לבין דירה שאין בה ממ"ד (גם כאן בהנחה שכל שאר מאפייני הדירה זהים ולא ניתן לבצע שיפור מיגון/ תוספת ממ"ד). גם במקרה זה מרבית הנשאלים (כ-94%) סוברים כי יש לבצע מקדם הפחתה כלשהו. אלא שהפעם כ-29% סבורים שיש לבצע הפחתה של 20% ויותר (לעומת 21% שהשיבו כך בהתייחס ליישובים הקרובים לגבול הצפון).
ייתכן כי הממצאים מלמדים כי קיימת כיום הבנה שייתכן ויישובים הקרובים לרצועת עזה נמצאים בסכנה בעלת איפיון שונה מאלו בגבול הצפון.

 

בשאלה נוספת המשתתפים נשאלו שוב את אותה השאלה (כמו בשתי השאלות הקודמות) אך הפעם התבקשו להתייחס לשאר חלקי הארץ. בשאלה זו שיעור הנשאלים שסבר כי יש להפחית 20% ויותר הצטמק לכ-1.5% בלבד ורק כ - 9% סברו כי יש להפחית 15%. מרבית הנשאלים (כ-70%) סברו כי יש להפחית בין 5% ל 10%. עוד מעניין לציין כי בהתייחס לשאר חלקי הארץ כ – 15.5% סוברים כי אין מקום לייחס מקדם הפחתה כלל בדירה בה אין ממ"ד או אפשרות לבניית אחד (בהתייחס ליישובי קרובים לגבול רק אחוזים בודדים השיבו כי אין מקום להפעיל מקדם הפחתה).
יכול והשינוי בהתפלגות התשובות נובע מההבנה שחשיבות ממ"ד באזורים שקרובים לגבול הינה קריטית הרבה יותר מאזורים שפחות מאויימים גם בשגרה וגם במצבי חירום וכי זהו רכיב חיוני אותו רוכשי דירות מעמידים כשיקול עיקרי בטרם סגירת עיסקה. מצד שני הסברה כי יש להפחית בשווי בין 5%-10% בגין היעדר ממ"ד מצביעה כנראה על הפנמה כי כיום גם יישובים במרכז הארץ מטווחים במידת מה.

 

בשאלה האחרונה בסקר נשאלו חברי הלישכה, בהתייחס לדירות ביישובים שאינם בקרבה לגבול הצפון ואינם בקרבה לרצועת עזה, מה לדעתם מקדם ההפחתה הראוי בין דירה הכוללת ממ"ד לבין דירה אשר בקומה בה היא נמצאת קיים ממ"ק (מרחב מוגן קומתי שהינו משותף לדיירי הקומה). מרבית המשיבים (כ-43%) השיבו כי יש להפחית 5%, חלק ניכר מהמשיבים (כ-37%) השיבו כי אין להפחית כלל עוד כ-11% מהמשיבים ענו כי יש להפחית 10% משווי דירה בה קיים ממ"ד לשווי דירה אשר בקומה בה היא נמצאת קיים ממ"ק.  

פה ניתו לומר כי מצד אחד השאלה מתייחסת לאזורים שאינם קרובים לגבול ולכן סביר להניח כי אינטנסיביות השימוש בממ"ד פחותה מאזורים עם סיכונים ביטחוניים גדולים יותר. מצד שני סביר שנלקח בחשבון כי השימוש בממ"ק הינו פחות נוח מאחר וזהו שטח משותף לכל הדירות  בקומה. ניכר כי התשובות שהתקבלו בסקר מגלמות את העובדה כי באזורים שאינם קרובים לגבולות השימוש בממ"ד הינו ממילא מופחת ולכן חוסר הנוחות בשימוש בממ"ק (במקום בממ"ד) הינו מזערי.

 

באופן כללי, ממצאי הסקר עולה כי מרבית שמאי המקרקעין שהשיבו על הסקר סבורים כי לדירות מגורים הכוללות ממ"ד יתרון ברור על דירות בהן לא קיים ממ"ד וכי היתרון מתגבר משמעותית ביישובים הקרובים לגבול. ניכר כי לאור מתקפת הטרור האיומה שהכתה ב 07/10 ביישובי עוטף עזה וההבנה כי לממ"ד תפקיד גם במניעת חדירה של גורמים עויינים הגבירה עוד את החשיבות (הקיימת ממילא) של קיום ממ"ד בדירת מגורים.